Агентство недвижимости Дарко

Невский проспект д.64
(812) 777-03-07

Юрист ответит на Ваши вопросы

Юрист ответит на Ваши вопросы

На вопросы клиентов отвечает руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Дарко», кандидат юридических наук Довбуш Тимофей Николаевич.

1. Хочу купить для постоянного проживания жилой дом в Ленинградской области. Возможна ли продажа дома без земельного участка?

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение объекта недвижимости без одновременного отчуждения земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости.

Таким образом, при оформлении договора купли-продажи или иной сделки по отчуждению жилого дома на Вас должен быть оформлен и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом.

Соответственно Вы не можете купить жилой дом отдельно без земельного участка.

 

2. Я хочу выйти из крестьянского (фермерского) хозяйства. Могу ли я рассчитывать на выдел моей доли в виде земельного участка соразмерно моему вкладу в общее имущество данного хозяйства?

В соответствии с пунктом 1 статьи 257 Гражданского кодекса РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При этом пунктом 2 статьи 258 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат.

Вышедшей из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерно его доле в общей собственности на это имущество.

Таким образом, в Вашем случае возможно получение только вышеуказанной компенсации.

 

3. Месяц назад мне стало известно, что моя соседка продала свою 1/3 долю в квартире посторонним лицам. При этом я неоднократно предлагала ей продать свою долю мне, что можно сделать в данной ситуации?

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

При этом пунктом 2 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом. Вы можете подать соответствующее исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимого имущества.

 

4. Я являюсь собственником 71/72 долей в жилом доме и земельном участке площадью 11 соток. 1/72 доля принадлежит моему дальнему родственнику который получил ее по наследству. Возможно ли принудительно обязать его продать мне данную долю?

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Пунктом 5 статьи 252 ГК РФ предусмотрено, что после выплаты компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом в судебном порядке Вы можете добиться продажи Вам данной доли.

 

5. В совместной собственности у меня и у моего сына находится земельный участок. Возможно ли выделение моей доли в натуре?

В соответствии со статьей 254 Гражданского кодекса РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

При этом согласно пункту 2 статьи 254 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

 

6. Возможно ли передача по наследству земельного участка предоставленного мне на праве пожизненного наследуемого владения?

В соответствии со статьей 266 Гражданского кодекса РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Таким образом, Вы можете передать по наследству данный земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

 

7. Возможна ли принудительная продажа доли в недвижимом имуществе с целью погашения задолженности перед кредиторами?

Согласно статье 255 Гражданского кодекса РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

 

8. В течении длительного времени (более 10 лет) мы проходили на свой дачный участок через участок соседей поскольку наш участок находится на холму и другой возможности для прохода нет. Недавно соседи продали участок другим лицам, которые установили забор и отказываются нас пропускать, что можно сделать в этом случае?

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При этом согласно пункту 1 статьи 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Поэтому в Вашем случае если другого способа для прохода на участок нет, то Вам нужно обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

 

9. Дорога ведущая к моему земельному участку была перекрыта соседями, которые стали использовать часть дороги для личных целей (поставили вагон-бытовку и несколько старых автомобилей). На участок я могу пройти только пешком, добровольно освободить проезд соседи отказываются, что можно сделать?

Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поэтому в данном случае Вы можете подать исковое заявление в суд с требованием об обязании освободить проезд на участок. Также Вы можете обратиться в уполномоченные органы государственной власти (Роспотребнадзор, Роспожарнадзор и др.) с просьбой провести проверку о законности размещения данных объектов на проезжей части общего пользования.

 

10. Что представляет собой договор залога недвижимого имущества (ипотека)?

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законодательством об ипотеке.

Статьей 337 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке, а также договор о залоге прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

 

11. Несколько месяцев назад поручил строительной организации выполнить работы по ремонту кровли на моем доме. Работы были выполнены очень некачественно (крыша местами протекает, листы металлочерепицы лежат криво и т.д.). Возможно ли вернуть денежные средства?

В соответствии со статьей 4 Федерального закона о защите прав потребителя от 07.02.1992 N 2300-1 исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, качество которого соответствует целям использования.

Согласно статье 29 вышеуказанного закона Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору вправе потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Также Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

При этом Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).

Соответственно в случае существенных недостатков Вы вправе требовать возврата денежных средств выплаченных Вами по договору.

 

12. Могу ли я принять часть наследственного имущества, например только жилой дом, а от остального наследства отказаться?

В соответствии с пунктом 1 статьи 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

При этом пунктом 2 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.

Соответственно Вы должны принять все причитающееся Вам наследственное имущество.

 

13. В 1997 году получил по наследству загородный дом, но свидетельство о праве на наследство по закону не было зарегистрировано в ГБР. Как мне доказать, что я являюсь собственником данного имущества?

В соответствии с пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Учитывая, что Вы получили свидетельство о праве на наследство по закону то сейчас Вы можете зарегистрировать свое право собственности на данный объект недвижимости.

 

14. Может ли усыновленный ребенок унаследовать имущество усыновителя?

Согласно пункту 1 статьи 1147 Гражданского кодекса при наследовании по закону усыновленный и его потомство с одной стороны и усыновитель и его родственники - с другой приравниваются к родственникам по происхождению (кровным родственникам).

Следовательно усыновленный ребенок относится к наследникам первой очереди и может наследовать имущество умершего усыновителя.

 

15. Имеет ли право на наследование по закону дядя наследодателя?

Согласно статье 1141 Гражданского кодекса РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 Гражданского Кодекса.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

Статьей 1144 Гражданского кодекса предусмотрено, что если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В этом случае Вы можете унаследовать имущество наследодателя.

Юрист ответит на Ваши вопросы

Военная ипотека в Петербурге

Купить квартиру по военной ипотеке

Как купить квартиру по военной ипотеке в Петербурге, пригородах и Ленобласти

Покупка квартир и комнат

Квартиры и комнаты в Петербурге

Покупая квартиру в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с помощью агентства ДАРКО, Вы можете быть уверены, что мы сделаем все для того, чтобы осуществить сделку в кратчайшие сроки и на наиболее выгодных для Вас условиях. Реклама, показы, переговоры, взаиморасчеты, регистрация и заселение - это наша работа и Ваше спокойствие и безопасность.

Согласование перепланировок

Согласование перепланировки в Петербурге

Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений в Петербурге и ЛО

Жильё в новостройках

первичный отдел ДАРКО

Агентство ДАРКО предоставляет своим клиентам подробные консультации по подбору жилья на первичном рынке в новостройках города. Наши специалисты обладают знанием рынка и возможностями для проверки документов строительных компаний, что позволяет существенно снизить риски, столь характерные для первичного рынка.